みなさんさんこんにちは。
今日のテーマは「老後2000万円問題とマンション投資」です。
この記事を読んでくれている皆さんは、少なからず、
所謂2000万円問題やマンション投資に興味がある方だと思います。
怖いですよね、老後に2,000万円の貯えがないと
生活が成り立たないなんて。。
今日は、老後2000万円問題をマンション投資で解決する場合に
どのようなアプローチがあるか考えてみましょう！
老後2,000万円問題とは
老後2,000万円問題とは一体何でしょうか？
簡単に言うと「老後30年間で、約2,000万円の生活資金が不足する」という
金融庁の試算を端に大きな話題になった、
「老後の生活資金どうしよう」という問題です。
そうすると今度は、2,000万円の根拠は？
そもそも年金ていくらもらえるんだっけ？となると思います。
大雑把に考えると、下図のようになります。
つまり、夫婦二人世帯の年金受給額は月額約20.9万円で、
支出は月額約26.3万円の為、毎月約5.5万円の不足と想定されています。
毎月5.5万円の赤字が30年分なので、約2,000万円となるのですね。
マンション投資でこの問題を解決する場合、
2,000万円の貯蓄
もしくは
月5.5万円のキャッシュフローの強化
このどちらかが必要という点がポイントになります！
ちなみに、老後2,000万円問題はその後「55万円問題」になったり
そもそもそんな問題ない！と言う偉い方がいたりするようですが、
今日のところは割愛させていただきます。
老後2000万円問題 のマンション投資による解決
本題ですが、老後2,000万円問題をマンション投資で解決しようとする場合、
どのようなアプローチになるか考えてみましょう。
ポイントは、
「2,000万円の貯蓄 or 月5.5万円のキャッシュフロー強化」
を目指すという点です。
ざっとこんな感じでしょうか。
「2,000万円の貯蓄」を作るためのマンション購入と
「月5.5万円キャッシュフローを強化」の為のマンション購入では
物件の選び方を変えたほうがよさそうですね。
「2,000万円の貯蓄」パターン
ローン利用で購入した投資マンションを長期保有後に売却する為に、
以下の点に気を付けるべきといえます。
①保有期間中の収益率よりも、将来の売却を見越した資産価値重視の物件にする
→収益率(利回り)はよくなくても、都心の好立地で築浅など、スペックの良い物件を選ぶ
②売りたいタイミング（相場の良い時）で売る為に、長期保有した場合の
収益シュミレーションが許容か検討する
→所有期間が長くなるにつれ、賃料が下落する、減価償却期間が終わる、
毎期経費計上しているローンの利息が少なくなる(元利均等)など、
キャッシュフローは徐々に悪化していきます
「月5.5万円キャッシュフローを強化」パターン
月5.5万円以上の手取り賃料を生む投資マンションを購入する必要があり、
以下の点に留意すべきといえます。
①ローンが完済しない場合でも、2～3件の投資マンションを保有していれば、
合計で月5.5万円の手取り賃料を得ることが十分可能
→ローンが利用できる借入枠さえ残っていれば、追加購入を検討できます。
目標のキャッシュフローを達成まで買い進めることも検討する必要があります
②どれだけ資産価値の高い物件でも、経年により必ず賃料が下落する点に注意
→経年によるキャッシュフローの悪化は必ずあります
③物件の買い換えを検討する必要がある
→例えばローンを完済するまで30年、老後の30年を保有し続けるとなると、
物件が古くなりすぎて賃貸付けや将来の売却で時間がかかりすぎたり、
条件が悪くなる懸念があります。
保有期間が長期間になりすぎる場合には「2,000万円の貯蓄」パターンの要領で売却し、
その後に売却益や少額のローン利用で収益率(利回り)重視の物件を
購入するといいかも知れません。
いかがでしたでしょうか？
「マンション投資で老後のための資産形成」のイメージは湧きましたか？
いずれにしても、将来を見据えた物件選びが必要ですね。
おわりに
最後に、老後の資産形成の為のマンション投資の例として
もう一つ共有させていただきます。
収益率(利回り)重視の物件の購入と「つみたてNISA」の組み合わせ
例えば、私が所有している投資用マンションは、ローンや経費を除いて
月3万円の利益がありますが、
これを支払い原資にしてつみたてNISAを利用して運用しています。
私の場合は手元のお金を使っちゃうので積み立ててますが(笑)
こうすることで、より分かりやすい形で老後の備えができるのではないでしょうか。
他の記事でも書きましたが、アセットアロケーションが不動産100％という方は
あまりいないと思います。
資産運用全体の中で、あなたはマンション投資にどのような役割を求めますか？
不動産は相続対策にとても有効なことからも、老後に保有する資産として優秀なのですが、
その点についてはまた別の記事でご紹介させていただきます！
今日は以上です！
少しでも皆さんのお役に立てば幸いです。
参考
：家計調査報告（家計収支編）2020年（令和２年）平均結果の概要
https://www.stat.go.jp/data/kakei/sokuhou/tsuki/pdf/fies_gaikyo2020.pdf
：令和元年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況
https://www.mhlw.go.jp/content/000706195.pdf
：金融庁 資産運用シュミレーション
https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/moneyplan_sim/index.html関連記事
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